【房屋出租…小心被偷賣】

【房屋出租…小心被偷賣】

一、時事摘要(2016-07-03經濟日報記者林潔玲採訪整理)

過去曾有案例,民眾房屋出租,為了節稅將戶籍設在該房屋,而房客付現金租房,繳交租金不到幾個月後就停繳,當房東查看時,發現房屋已經過戶到別人名下。

該案例主要因房客偽造一張有簽名面額5,000萬元的本票,然後向地方法院申請本票裁定,地院發雙掛號到戶籍地址,詢問房東是否欠房客5,000萬元,但由於實際居住地與戶籍地不同無法收到信,法院得不到屋主回答就會裁定屋主默認有欠5,000萬的事實,發給房客本票裁定確定證明書。

房客利用該證明書,要求法院強制執行拍賣不動產,法院也會雙掛號到戶籍地址,告知房子將被拍賣,但房客又攔截信件。正式法拍時,房客趁流標表示願意「以債權人身分承受」,獲得該不動產委託仲介賣出得利。

根據票據法123條有本票裁定,即若有本票拿到法院申請裁定,法院收到會通知發票人是否有該本票存在,若十天沒有抗告,法院會發出確定證明,債權人可拿該本票裁定的確定證明,去法院申請強制執行、拍賣房屋。

 

二、律師建議

偽造的本票是否具法律效力?由於問題在偽造的本票,因此,債務受害人可以主張受害不存在。受害人也就是房東,可採的救濟方式,能提出「本票債權不存在」的訴訟,提供擔保就可暫停拍賣房屋的程序。

同時,也須留意若是房子已經被賣掉,且買方是善意第三人的情況,房子恐要不回來。同時,即使法院確定本票偽造,法院會給強制執行騙人的房客,要回不當得利,卻也只能要回錢、要不回房子。

若是在強制執行拍賣房屋之前,房東沒有機會說出根本沒債權,來主張債權不存在,可能就等於沒有任何救濟空間。通常聲請本票裁定確定證明相對較快,約30~40天、一至兩個月的時間就會拿到,進入強制執行拍賣房子的程序會比較久,大概都要一年的時間,所以這段時間是房東能搶回房子的黃金時間。

觀察會發生該類情況,主因房東的戶籍地與通訊地不同所造成,同時,法律上會判定,住在一起的同居人,有權利收取法律文件,就具有送達效力。因此,房東應注意,「戶籍最好與通訊同一地」、「定期收信或是請管理員代收」;此外,會發生這些案件的房子,較多是「沒有抵押權、房貸已還完的房屋」,屋主為長年居住在國外者,容易讓別人有可乘之機。

此外,房客也可能會遇到這類型案件於過渡期的糾紛,因此從法律保護角度來說,房客也就是在承租方,得要確認房子是否原屋主,要求於合約中看到權狀等也是自保的一種方式,避免捲入紛爭。

 

三、相關法條

票據法第 123 條

執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。

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