【租屋想提前解約 得考慮這幾件事】

租屋想提前解約 得考慮這幾件事

一、時事摘要(2017-09-12蘋果新聞記者王吟芳整理報導)

現住房屋為租賃,簽約3年,已住滿2年,如今有自住房屋,不再續租,於一個多月前,以通訊軟體通知房東解約日,房東要求依約需住滿3年。請問,可以解約嗎?如何做?押金扣除修膳及水電費,剩餘押金可返還給房客嗎?租金可申報扣稅嗎?過去沒有申報扣稅,現在要如何申報減免稅務?

關於可否提前終止租約,需先檢視雙方的房屋租賃契約有無約定可提前終止租約,如雙方有約定者,即使租約未到期,房客仍可按此約定提前終止,這是契約賦予房客的權利,房東不可以拒絕。
如果租約沒有約定可提前終止租約,原則上無論是房客或房東,依約皆有權利及義務租滿3年,房客有權利住滿3年,房東不得違約趕人,但房客也有義務住滿3年,縱然房客通知房東不再續約,除非房東同意終止,否則在最後一年的租約存續期間內,仍有義務支付這一年的租金。
在司法實務上,有認為如房客願意賠償房東「相當程度損害」,縱然雙方租賃契約沒有約定提前終止條款,仍允許房客提前終止。

 二、律師建議
但「相當程度損害」如何認定,通常是爭議所在,有待協商至雙方均可接受之賠償金額,方能解約。對此,需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,如雙方同意可提前終止租約,房客需提前一個月通知終止租約,最高僅能以一個月租金作為提前終止租約的損害賠償。
本案中,如房客欲於2月1日終止租約,則需於1月1日通知房東,雙方租約於2月1日終止後,房客需再給付房東一個月租金作為賠償。
建議得以此規範作為雙方協商「相當程度損害」的參考。本案所提到的押金,一般稱為「押租金」,主要是擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
一般而言,押租金應於租期屆滿或終止時,在扣抵房客積欠的租金、水、電、瓦斯費用及房屋修繕等費用後,無息全額返還房客,在本案中也可作為抵扣提前終止租約的損害賠償金。
關於租金申報扣稅問題,每個人的報稅條件不同,對此無法妥適回答。但報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅是房客應有之權利,房東不得限制,房客只要合於報稅相關規定,即可自行申報。
但需注意,如房客原先綜所稅是選用標準扣除額辦理結算申報,則在國稅局核定之後,便不得再申請改用列舉扣除額申請更正。此外也需檢視租約雙方對此部份有無特別規定,以避免產生不必要的爭議。

三、相關法條

106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》

http://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=11455&type_code=02

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