【社區主委擅發包工程 請辭後變爛尾怎辦?】

【社區主委擅發包工程 請辭後變爛尾怎辦?

一、時事摘要(2017-10-30蘋果即時新聞記者許淑惠報導)

社區主委未經管委會同意,逕行與廠商簽約一項社區工程,工程尚在進行中,主委突請職。社區規約對於主委辭職並無條件限制,但因現在工程缺失尚未完成修繕,無法付完工款,廠商因此寄存證信函,請問該主委是否有應負之法律責任?又該如何保全社區與廠商的權益?

建議先行檢視住戶規約,有無對社區主委之權限為具體授權或限制,如確認主委與廠商簽約的社區工程,已逾越權限或不符合應具備之程序(例如:提交管委會或區分所有權人大會表決),該主委本身恐有涉犯背信罪嫌,且因此項工程所受損害,亦可請求主委賠償。

但依《公寓大廈管理條例》第29條規定,主委對外代表管委會,除非可以證明廠商與主委掛勾(廠商明知主委有逾權行為),否則信賴主委可代表管委會之廠商,對主委的逾權行為,仍可依《民法》第169條的規定,主張該工程合約有效,因而管理委員會有依工程合約付款之義務。

依提問內容所載,工程有缺失尚未完成修繕,此不一定是可以拒絕支付尾款的理由,基本上,除非工程合約有約定可據此拒付尾款,不然一般而言,於廠商完工時,定作人即有支付尾款的義務,至於修繕部分,只是廠商另須擔負的瑕疵修補責任。

但是,廠商如不於管委會催告的期限內修補或拒絕修補時,依《民法》第493條、第494條規定,管委會可以自行僱請其他廠商修補,並請求原廠商償還費用,或主張減少工程款,此時就可以從尚未付的工程款中作抵扣。

二、律師建議

背信罪:

(一)客觀要件

1.為他人處理事務

2.背信行為(違背其任務的行為)

3.致生損害本人財產或其他利益

(二)主觀要件

1.背信故意

2.意圖為自己或第三人不法之利益或意圖損害本人之利益。

三、相關法條

刑法 第 342 條

為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

前項之未遂犯罰之。

公寓大廈管理條例 第 29 條

公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。

管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。

前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

民法第169條

由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限。

民法第493條

工作有瑕疵者,定作人得定相當期限,請求承攬人修補之。

承攬人不於前項期限內修補者,定作人得自行修補,並得向承攬人請求償還修補必要之費用。

如修補所需費用過鉅者,承攬人得拒絕修補,前項規定,不適用之。

民法第494條

承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵,或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者,定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要,或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者,定作人不得解除契約。

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