【情侶買屋最好共同登記】

情侶買屋最好共同登記

一、時事摘要(2017-08-26蘋果日報記者黃敬涵)

情侶濃情蜜意時共同買房,自是十分甜蜜,但也別太被愛情沖昏頭,親兄弟都明算帳,情侶更要說清楚。買房採共同登記對雙方都較有保障,且要保留各項花費紀錄,在糾紛發生時才能為自己主張權益,而貸款部分,主貸款人應以經濟能來較佳的一方擔任,可取得較好的貸款條件。

買房到底要登記誰的名下?

情侶在法律上實屬陌生人關係,並無任何保障,所以建議按出資比例共同登記,雙方都擁有產權較佳,較不易起糾紛,但房貸要同時考察雙方條件。

常見為表現愛意,把房屋只登記在1人名下,這種情況可能會被視為「贈與」行為,會被課贈與稅,多衍生一筆費用,或者變成「借名登記」的情形,基於借名登記契約是為借名者利益所立,根據民法規定,原則上借名者可以隨時請求返還。

房屋「借名登記」後雖可以要求返還,但要小心登記者就是產權擁有者,有處分該財產的權力,若是背地裡將房屋售出給善良的第三方,是被允許且有效的行為,到時候後悔也來不及。

故「借名登記」時,民眾可以申請「預告登記」,將其所有權限制,必須要塗銷預告登記,也就是要經由對方同意後才能處理房屋,或者也可以做「抵押權設定」,雙方共同設定一筆金額,若違反條約,就要付出金額賠償,但該項設定須額外再繳納規費給地政事務所,為房屋總價千分之一,並不是筆小數目。

二、律師建議

除共同登記外,未來房屋產生的費用,例如房屋稅、水電費等,最好還是簽下私約詳細紀錄彼此約定的應付款項。以免日後勞燕分飛、對簿公堂時較有依據可循、分產權時也比較有憑有據、一目了然。

而很多人為了表現自己對另一半的愛,將雙方共同出資的房屋登記在對方一人名下,日後分手時追討時卻碰了一鼻子的灰。其實還是可以主張「借名登記」爭取自己的權益。之前於本所另篇文章已提到【惡房東敗在哥哥手上!公寓出租每月7萬全收走 判賠202萬】,所謂借名登記,係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。所以記得留下所有的房貸繳款收據、合約,以利日後拿回自己的房產。

除此之外,還要小心「借名登記」雖然日後可以要求返還,但因登記名義者在法律上視為房屋所有權人,故在法律上是擁有處分財產的權力。所以若是登記名義者將該房屋售出給善良第三方是屬於有效的法律行為,故情侶雙方在購買房子時,若要登記在一人名下請慎思!

倘若另一半堅持要求要登記在一人名下時,於辦理所有權登記時,亦可將房地產設定成「預告登記」。依據土地法第79-1條規定,預告登記是指約定未來房屋有任何設定抵押、贈與、出售等行為,需經雙方同意,不能由房屋所有權人擅自決定。若是未來分手了,對方也不得擅自將房地產出售,是較為有保障的一種做法。

三、相關法條

民法第541條  

受任人因處理委任事務,所收取之金錢、物品及孳息,應交付於委任人。

受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人。

土地法第79-1條

聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。

遺產及贈與稅法第19條

贈與稅按贈與人每年贈與總額,減除第二十一條規定之扣除額及第二十二條規定之免稅額後之課稅贈與淨額,依下列稅率課徵之:

一、二千五百萬元以下者,課徵百分之十。

二、超過二千五百萬元至五千萬元者,課徵二百五十萬元,加超過二千五百萬元部分之百分之十五。

三、超過五千萬元者,課徵六百二十五萬元,加超過五千萬元部分之百分之二十。

一年內有二次以上贈與者,應合併計算其贈與額,依前項規定計算稅額,減除其已繳之贈與稅額後,為當次之贈與稅額。

 

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