返還租賃訂金

【臺北地方法院民事判決分析:106年度訴字第82

一、判決案號

臺北地方法院民事判決106年度訴字第82號

二、事實概要

原告主張:

原告於105 年9月18日簽立承租意願書(下稱系爭意願書)予被告,表明願承租被告所有位於臺北市○○區建物(下稱系爭租賃物),租期自105年10月1日起,至113年12月31日止,共計8年3個月,並約定兩造需於105年9月26日前完成合約簽訂,於105年9月29日完成建物點交;原告為此於簽訂系爭意願書時給付被告新臺幣(下同)626,585元作為立約定金(下稱系爭定金)。嗣因兩造對於租賃條件仍有諸多紛歧,迄至105 年9 月26日仍未能簽訂租賃契約,且系爭租賃物之原承租人A餐廳於105 年9月29日仍未遷出,兩造顯無可能於105 年10月1日起開始租賃關係,而不符系爭意願書所定承租意願與條件;故原告於105 年10月12日發函告知被告解除系爭意願書,並請被告返還系爭定金,然為被告所拒。兩造無法簽訂租賃契約,係因被告遲至105 年9月28日始將租賃契約提供予原告用印,且原承租人迄至105年9月29日仍未遷出所致,且兩造亦未就第6年以後之租金如何調整達成意思表示合致;本件契約顯係因可歸責於受定金當事人即被告之事由致不能履行,依民法第249 條第3 款規定,被告自應加倍返還系爭定金予原告。

被告抗辯

系爭意願書就第6年至第8 年之租金價額係約定由兩造另議,原告簽立系爭意願書後,被告先於105 年9月21日寄送租賃契約予原告,因原告要求修改部分約款,被告再於105 年9 月28日將調整內容且經被告用印之租賃契約寄予原告,並於同日將系爭租賃物之鑰匙交付原告公司之甲,已盡締約上一切努力以履行合約簽訂之義務,而無可歸責事由,自無須負遲延責任。況依民法第423 條及一般社會經驗,租賃契約成立後出租人方負交付租賃標的物之義務;原告既拒絕簽立被告提出之租賃契約,被告自無交付系爭租賃物之義務。又系爭意願書並未約定得解除契約,自客觀上觀察,亦無從認定非於一定時期為給付不能達契約目的,系爭意願書既已明載租期自105 年10月1 日起,縱未能於105 年9 月26日簽訂租賃契約,亦無礙於租賃目的之達成;原告既未依民法第254 條先定相當期限催告被告履行提出租約之義務,自無權解除系爭意願書;原告既違反系爭意願書不為承租,被告當得依第11條之約定沒收系爭定金。此外,民法第249條第3 款係就履行不能而為規定,於給付遲延或受領遲延不適用之,縱認本件係屬可歸責於被告之事由給付遲延,然非不可補正,原告自無權依上開規定請求被告加倍返還定金。

三、法院認定

本件之爭點即為:兩造無法成立租賃契約,是否係因可歸責於被告之事由所致?原告得否依民法第249條第3款之規定請求被告加倍返還定金?

(一)按定金,除當事人另有訂定外,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金,民法第249 條第3 款定有明文。又契約當事人在成立契約以前所交付,用以擔保契約成立為目的之定金,稱之為立約定金(亦稱猶豫定金);此項定金與以主契約之存在為前提之定金(諸如證約定金等是),在性質上固屬有間,然契約成立後,立約定金即變更為確保契約之履行為目的,自有民法第249 條規定之適用;故如因可歸責於受定金當事人之事由,致不能成立契約者,立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定,由該當事人加倍返還其所受之定金(最高法院102 年度台上字第69號判決意旨參照)。

(二)觀諸系爭意願書第11條明文約定:「本公司(即原告)願以上述條件承租建物,否則本公司有權利沒收訂金支票。」,可知系爭定金係以擔保租賃契約成立為目的,核其性質應屬立約定金。原告主張兩造無法簽訂租賃契約,係因被告遲至105 年9月28日始將租賃契約提供予原告用印,且原承租人迄至105 年9 月29日仍未遷出所致,可歸責於被告;被告則否認其有何可歸責事由。經查:

1.任職於原告公司負責處理系爭意願書及租賃契約相關事宜之證人甲到庭具結證稱:「被告於105 年9 月28日將被告定稿的租約交給我,鑰匙是在105 年9 月29日或30日交給我,我拿到鑰匙後隔天我們公司另一位助理有至租賃物現場查看,回來後告訴我現場原承租戶A餐廳仍在搬運他們的東西,我於105 年10月3 日星期一早上親自到現場勘查,發現原來承租戶仍在現場搬運東西,我就到被告公司找負責跟我洽談的行政管理處乙告知現場前承租戶仍在搬運東西,我們沒有辦法持有鑰匙,因為有管理的責任,也沒有辦法進行點交業務,所以我就將鑰匙還給乙。乙當天下午有再陪我到現場查看,並說他會盡快處理前承租戶搬遷事宜。從105 年10月3 日到105 年10月11日,被告一直沒有給我點交的確切日期,105 年10月11日中午我再度前往租賃物現場,前承租戶仍在搬運東西,我就拍照存證,並告知乙因為遲遲無法點交,所以暫停協商,隔天隨即發函給乙請他簽收。」

2.任職於被告公司負責承辦本件租賃業務之證人乙亦到庭具結證稱:「我是在105 年9 月29日將鑰匙交給原告甲、丙,這個案子我都是跟他們兩位接洽的。原告有無到租賃物查看我不清楚,原告是跟我說他們董事長要到現場看,我說因為當天是假日,我說我沒有辦法陪同,所以把鑰匙交給他們二位。當時前承租人還沒有清空搬離。」

3.此外,並有原告所提出經證人甲證述係於105 年10月11日在系爭租賃物現場拍攝之照片在卷足稽;依該照片所示,當時系爭租賃物外牆仍標示A餐廳名稱。綜上堪認原告主張原承租人迄至105 年10月11日仍未搬遷,致無法點交系爭租賃物,應屬實在。

況所謂租賃物之點交,係指將租賃物清點交付予承租人使用之意,被告既自承系爭租賃物之原承租人於兩造約定之點交日即105年9月29日仍未搬遷,非經所有權人即被告協助,原告自無從僅因取得系爭租賃物之鑰匙,即得排除他人占用而使用系爭租賃物,故被告抗辯交付鑰匙即已履行點交義務,尚難憑採。

4.另觀被告提出之租約終止協議書,被告與系爭租賃物之原承租人A公司係協議於105 年8 月16日提前終止原租賃契約;自前開租約終止日至兩造約定之點交日即105年9月29日,有近1 個半月之時間,被告明知依系爭意願書,兩造應於105 年9 月26日簽訂租賃契約、於105 年9 月29日點交系爭租賃物,竟未積極督促原承租人自系爭租賃物遷出將之交還予被告,且證人甲等原告公司人員於105 年10月3 日通知被告原承租人尚未搬遷後,被告亦僅由乙以電話催促原承租人儘速搬遷,致系爭租賃物迄至105 年10月11日仍遭他人占用,而未能點交予原告,堪認兩造無法依系爭意願書所定105 年9 月29日點交、105 年10月1 日起租之承租條件簽訂租賃契約,確係因可歸責於被告之事由所致。

又兩造並未就因可歸責於被告之事由致不能成立租賃契約時,定金應如何處理,於系爭意願書中加以約定,依前揭說明,即應類推適用民法第249條第3 款之規定,是原告援引上開規定請求被告加倍返還系爭定金,自屬有據。

(三)末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件係屬給付無確定期限之金錢債務,原告之起訴狀繕本則係於106 年1 月11日送達被告而生催告之效力,從而,原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月12日起至清償日止,按法定利率即年息5%計算之遲延利息,亦屬有據。

五、綜上所述,本件係因可歸責於受定金當事人即被告之事由致不能成立租賃契約,從而,原告援引民法第249 條第3款之規定,主張其已給付系爭定金即626,585 元予被告,被告應加倍返還定金,而請求被告給付1,253,170 元,及自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月12日起至清償日止按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。

四、相關法條

民法第203條

應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五。

民法第229條第2項

給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力。

民法第233條第1項前段

遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

民法第249條第3款

定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。

民法第254條

契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。

民法第423條

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。

 

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