拆屋還地

【士林地方法院民事判決分析:104年度重訴字第314

一、判決案號

士林地方法院民事判決104年度重訴字第314號

二、事實概要

原告主張:

兩造就系爭土地並未有租約,被告甲、乙、丙、丁、戊所有之建物即門牌號碼分別為臺北市○○區○○路69號、71號、73號及77號房屋(合稱系爭房屋),未經原告同意,無權占用原告等共有之系爭土地,而被告己、庚分別為乙、戊之前手所有權人,亦因無權占用系爭土地而受有利益,被告等之行為均已構成侵權行為並受有利益,應負損害賠償責任及返還不當得利。至臺灣臺北地方法院士林分院77年度民事判決係鄰地201地號土地所有權人請求調整租金,系爭土地原所有權人並非該判決之當事人,自不受該判決所認定事實之拘束。又原告間並未就系爭土地訂有分管契約,則原告A男及B公司與被告庚於86年間所簽署之土地租金協議書係在98年修法前,未經得全體共有人同意不生效力。為此,爰依民法第767 條、第821條及第179 條之規定,訴請被告拆除騰空地上物,並按系爭土地申報地價年息10% 給付相當於租金之不當得利。

被告抗辯

被告等所有之系爭房屋係坐落在系爭土地及相鄰之同段201地號土地,被告或被告之前手自搭蓋建物之初,即分別與原告前手土地所有權人簽訂租賃契約,201地號土地所有權人即訴外人XXX更曾對被告等人起訴請求調整租金,此有系爭民事判決可稽,從該判決理由可知兩造先代確實存在租賃關係,且被告庚復保留歷年之繳租收據,嗣後土地、建物均雖異手,惟依民法第425條第1項買賣不破租賃、民法第426 條之1租地建屋租賃契約對房屋受讓人仍繼續存在等規定,兩造間均承受先代之租賃契約;又民法第425條雖於88年4 月21日增訂第2 項,惟該規定並無溯及既往之適用。且原告A男、B公司曾於86年4 月30日與被告等人再次商討租金事宜,而簽有土地租金協議書,惟因臺北市多次歷經重大風災、水災,文件滅失,僅被告庚、丁尚保有該協議書;又被告甲、己、庚曾因接獲系爭土地所有權人易主之通知,而於83年11月18日以南港郵局第3 支局第xxx號存證信函(下稱系爭存證信函)檢附租金匯票予土地所有權人即原告A男。綜合上情,均顯見兩造先代或兩造就系爭土地確有租賃關係存在,被告等人並非無權占有等語置辯。

三、法院認定

本案爭點:

(一)兩造或兩造之前手間有無就系爭土地成立租地建屋契約?如有,是否得拘束兩造?

1.按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前,已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約,並將不動產交由承租人占有中,嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者,基於保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法律之安定性,民法債編修正前成立之租賃契約,無適用修正民法第425 條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照)。

再按租地建屋契約,係以承租人使用其房屋為目的,非有相當之期限不能達其目的,故當事人雖未明定租賃之期限,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限(最高法院105 年度台上字第1200號判決要旨參照)。

2.被告庚有於69年至72年間、74至78年間,繳付系爭土地之地租予當時土地所有權人,有其提出之收據等件影本為證;再查被告甲、己、庚亦曾於83年以系爭存證信函檢附租金數額之郵政匯票,向原告A男給付租金,亦有系爭存證信函及匯票影本附卷足憑;又原告A男、B公司於86年與被告庚、被告丁之兄辛所簽之土地租金協議書……雙方言明自民國86年度起租金收取計算方式。本協議書無視於所有權人之移轉。雙方同意今後均以此方式計算無誤」,有土地租金協議書影本2紙存卷可參,觀諸該協議書「茲有……租用…雙方言明自民國86年度起租金收取計算方式…」之文義,應係就兩造原已存在之租賃關係,再次商討租金計算方式,尚非「全新」之租賃關係;再參以被告或其前手即系爭房屋當時權利人,於系爭民事判決中抗辯陳稱系爭房屋建於日據時代,建屋之始即向系爭土地及201地號土地所有權人繳租及租金之收取方式等情,亦有系爭民事判決影本在卷可稽,經查該事件係系爭土地鄰地即201地號土地所有權人向法院請求調整租金,並經法院判決調整租金在案,則顯見系爭房屋權利人,確與201地號土地所有權人有租地建屋之契約關係存在……。

3.原告復主張縱有租地建屋契約存在,亦未經全體共有人同意,經查:

查本件租地建屋契約始於兩造先代,於104 年原告提起本件訴訟前,並未有系爭土地所有權人向系爭房屋占有人提起拆屋還地訴訟……倘系爭土地共有人不同意出租,豈會數十年均未主張權利,而任由其他共有人持續向系爭房屋占有人收取租金,損及自己之權利,故認系爭土地於出租之始,即有取得系爭土地全體共有人明示或默示之同意,或存在分管契約,而由分管之共有人出租系爭土地,不論何種情形,均無礙於系爭土地租地建屋契約之效力。

(二)兩造間若均無繼受前手之租地建屋契約,則原告請求被告賠償損害或給付不當得利,有無理由?及其數額若干?

兩造前手間就系爭土地確有成立租地建屋契約,且亦拘束兩造,業經本院認定如前,則被告占有系爭土地自非無權占用,原告請求被告賠償損害或給付不當得利之爭點,自庸論述。

綜上所述,原告請求依侵權行為及不當得利法律關係,請求被告拆屋還地並賠償損害或給付不當得利,均屬無據,應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之聲請亦已失所附麗,應併予駁回之。

四、相關法條

民法第179條

無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

民法第425 條

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

民法第426-1條

租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。

民法第767條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

前項規定,於所有權以外之物權,準用之。

民法第821條

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。

98年01月23日修正前民法第820條第1項

共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。

現行民法第820條第1項

共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

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