【新北地方法院民事判決分析:106年度訴字第1496號】

【新北地方法院民事判決分析:106年度訴字第1496

一、判決案號

新北地方法院106年度訴字第1496號

二、事實概要

原告主張:

(一)原告原為坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及其上建號18號,門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號建物(下合稱系爭房地)之所有權人,權利範圍各為1/2。被告則為原告之舅舅。

(二)兩造於民國105年11月17日於訴外人張oo地政士開設之信用地政士事務所內簽訂不動產買賣契約書,約定被告以新臺幣(下同)350萬元之價金向原告買受原告系爭房地之持分。依系爭買賣契約第3條付款約定可知,被告應於簽約時給付簽約款150萬元,再於系爭房地過戶完畢後交屋時給付尾款200萬元。被告於105年11月17日簽約當時,提出發票人為oo實業有限公司、票號ooooooooo、發票日期105年11月18日、票面金額150萬元之支票一紙作為簽約款交付原告,被告另提出一紙發票人為oo實業有限公司、票號ooooooooo、發票日期106年1月10日、票面金額200萬元之支票一紙,經張oo地政士影印後將該紙支票影本一併裝訂於系爭買賣契約後,被告並表示待系爭房地過戶完畢後即將該紙支票作為尾款交付予原告。

(三)詎料,張oo地政士於105年11月30日將原告系爭房地之持分移轉予被告及被告指定之登記名義人之過戶事宜辦理完畢後,被告卻惡意避不見面,拒絕交付尾款200萬元與原告,原告錯愕之餘轉向張oo地政士尋求協助,張oo地政士僅表示前開面額200萬元之支票正本在被告手上,伊無能為力等語。為此,原告依系爭買賣契約第3條第2項之約定,請求被告給付買賣價金200萬元。

被告抗辯

(一)兩造雖訂有系爭買賣契約,惟被告事後發現原告並未取得系爭房地應有部分1/2之所有權,被告自得依權利瑕疵擔保及債務不履行等規定主張解除契約。

查系爭房地原為被告之父、原告之外祖父即訴外人劉oo所有,原告趁劉oo已罹患失智症而陷於無法辨識利害得失之情形下,擅自以贈與為原因,將系爭房地應有部分1/2移轉登記至原告名下,顯見原告自始非系爭買賣標的之真正所有權人,其對於移轉系爭房地應有部分1/2之債務應屬自始主觀給付不能。是被告得依民法規定,主張權利瑕疵擔保而解除系爭買賣契約故原告請求被告給付剩餘價金200萬元並無理由。

(二)系爭房地之真正所有權人為劉oo,其事後可能向被告主張所有物返還請求權,故原告應依民法規定負瑕疵擔保責任,本件原告既對系爭房地欠缺處分權,其就移轉系爭房地1/2應有部分所有權之債務,核屬自始主觀給付不能,且該給付不能之情形可歸責於原告,被告自得向原告依民法主張權利瑕疵擔保責任,同時依民法主張解除系爭買賣契約。

三、法院認定

查系爭房地原為訴外人劉oo單獨所有。於105年6月8日,系爭房地應有部分1/2遭以「贈與」為原因移轉登記至原告名下。原告再於105年11月30日將其名下之系爭房地應有部分1/2以「買賣」為原因移轉登記至被告、訴外人劉oo、劉oo3人名下(每人各取得應有部分1/6),此有新北市地籍異動索引及系爭房地第一類登記謄本附卷可證。是原告名下系爭房地之應有部分1/2,業經原告依系爭買賣契約之約定辦理所有權移轉登記至被告及被告指定之訴外人劉oo、劉oo名下而履行其出賣人之義務完畢,此亦為被告承認

被告雖以系爭房地之真正所有權人應為劉oo,原告係利用照顧已罹患失智症而對辨識其意思表示效果之能力顯有不足之劉oo之便,未經劉oo之同意,擅自將系爭房地應有部分1/2辦理移轉登記與原告,而為無權處分,劉oo即可能向被告主張所有物返還請求權,故系爭買賣標的物有自始主觀給付不能之權利瑕疵等語,然為原告所否認,即應由被告就其上開所辯負舉證之責。

被告雖提出oo醫院105年11月24日之診斷證明書影本,其診斷欄記載:「…血管性失智症…」;醫師囑言欄記載:「病患(即劉oo)於104年9月25日起至105年11月24日於本院神經科門診追蹤治療,病患於104年10月12日接受認知功能檢查,顯示中度失智症,並在定向感及記憶判斷能力明顯不足」等語,固可證劉oo於104年10月12日已經罹患中度失智症,致其定向感及記憶判斷能力有明顯不足之情形,而難認105年6月間系爭房地應有部分1/2自劉oo名下移轉登記至原告名下當時,劉oo能有效為意思表示與受意思表示。

然被告陳稱系爭買賣契約簽立之後,被告事後才發現原告並未取得系爭房地之應有部分1/2等語,且未承認其係惡意自原告處受讓取得系爭房地應有部分1/2。是被告陳稱劉oo之配偶有代理劉oo對原告提出刑事準詐欺告訴一節,雖為原告所承認。然被告亦自承劉oo就系爭房地並未對被告、劉oo、劉oo3人提出民事訴訟為追奪。是買受人即被告既未承認其為惡意自原告處受讓系爭房地應有部分1/2,其基於系爭買賣契約應取得之系爭房地應有部分1/2之權利復已經原告履行完畢,且迄無遭劉oo追奪致使其與劉oo、劉oo3人所取得系爭房地應有部分1/2之權利因而喪失之情事自不能認其等已取得之系爭房地應有部分1/2有何權利瑕疵存在,出賣人即原告即無應對被告負權利瑕疵擔保責任之可言。因此,被告以系爭買賣標的有權利瑕疵為由主張解除系爭買賣契約,於法不合,不生解除之效力。

職是,被告解除系爭買賣契約並不合法,系爭買賣契約仍屬有效,被告自有依據系爭買賣契約給付價金尾款200萬元與原告之義務。

四、相關法條

民法第226條第1項

因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。

民法第256條

債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。

民法第348條

物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。

權利之出賣人,負使買受人取得其權利之義務,如因其權利而得占有一定之物者,並負交付其物之義務。

民法第349條

出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。

民法第353條

出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。

 

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