【先購後售自用住宅用地,出售地係因騰空待售遷出戶籍,且該自用住宅用地無出租或供營業使用,及其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者,仍准退還已納之土地增值稅】

【先購後售自用住宅用地,出售地係因騰空待售遷出戶籍,且該自用住宅用地無出租或供營業使用,及其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者,仍准退還已納之土地增值稅】

一、案例事實(摘自新北地方法院行政訴訟判決106年度簡字第110號)

原告於民國104年3月23日買賣登記取得坐落新北市土地(下稱重購土地)及地上建物門牌為同中山路1段183號18樓;又原告先後於104年3月9日、同年5月7日、105年12月8 日及同月27日分別移轉登記出售原有坐落同區介壽段2筆土地(下稱介壽段土地)及其地上建物門牌為同區中山路1段xx巷xx號x樓之5、之4、之6、之7(下稱系爭之5、之4、之6、之7 建物),嗣原告於106 年1月3日向被告機關申請按土地稅法第35條規定重購自用住宅用地退還原已繳納之土地增值稅,經被告機關審查結果,系爭之5、之6及之7 建物所配屬介壽段土地面積合計38平方公尺,核與土地稅法第9 、35條規定相符,准予退還已納之土地增值稅;惟原告於104年3月23日登記取得重購土地時,系爭x樓之4建物並無原告本人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記,且與其他建物合併打通使用之情形,於系爭之5建物104年3月9日出售完成登記起已不存在,是系爭之4建物所配屬介壽段土地面積7.84平方公尺(下稱系爭土地)不符土地稅法第9條所稱自用住宅用地之規定,被告機關發函否准所請(下稱原處分)。原告不服,提起訴願,亦經訴願機關決定駁回,因而提起本件行政訴訟課予義務、撤銷之訴。

二、勝訴關鍵

核係主管機關基於其主管權責,為闡明法規之原意,依據法律規定所作成之函釋意見,屬於行政規則之一種,並無違法律保留原則或抵觸上開土地稅法相關法律規定,被告機關自應據以適用。準此以觀,先購後售自用住宅用地,如其重購土地時,出售地係因騰空待售遷出戶籍,致未有本人、配偶或直系親屬之戶籍登記,且該自用住宅用地無出租或供營業使用,及其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者,仍准依土地稅法第35條規定退還已納之土地增值稅。

本件原告於出售系爭之4 建物(不論係104年1 月31日或104年2月9日)時,該自用住宅用仍屬設有戶籍,僅因出售之後(系爭之5 建物交屋程序作業速度較系爭之4 建物為先)為辦理交屋程序,就原打通系爭之4、5建物,辦理回復為獨立建物(系爭之5 建物同時回復為獨立建物),且該自用住宅用地無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間亦未滿1 年之情,比較上開財部函釋因騰空「待售」遷出戶籍之情形而言,基於舉輕(待售中)以明重「已售出且在履約程序中」之法理及租稅公平原則,更具有退稅之合理性(為避免因課徵土地增值稅,降低其重購土地之能力),則就系爭之4 建物配屬之介壽段土地(應有部分範圍),自應得依土地稅法第35條規定退還已納之土地增值稅。

三、相關法條

土地稅法第9條

本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

土地稅法第35條

土地所有權人於出售土地後,自完成移轉登記之日起,二年內重購土地合於下列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:

一、自用住宅用地出售後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

三、自耕之農業用地出售後,另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出售土地者,準用之。

第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。

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